国际机构对中国楼市的看法正在发生微妙转变。此前多家外资投行对国内房地产持谨慎态度，如今却陆续上调评级，认为市场底部特征愈发明显。这种态度反转并非空穴来风，而是基于对政策周期、库存去化节奏以及居民购房意愿修复的综合研判。楼市经过长时间调整，价格泡沫大幅挤出，购房成本降至历史低位，多重利好叠加之下，部分机构开始押注农历新年后将迎来一波像样的上涨行情。
当前市场呈现鲜明的分化格局。新房销售面积和销售额同比仍在下滑，房地产开发投资也处于收缩区间，显示行业高周转模式彻底终结。然而二手房市场却走出独立行情，重点城市二手房成交占比已连续多月超过新房，部分核心城市甚至突破七成。这种冰火两重天的局面，说明购房需求并未消失，只是大规模转向存量住宅。二手房流通效率提升，带动改善型需求向新房市场传导，置换链条正成为支撑楼市的新引擎。
库存数据的持续优化为市场修复提供了有力注脚。全国新建商品房待售面积同比连续多月回落，短期有效库存降幅更为明显。这得益于各地推出的购房补贴、卖旧买新支持政策，以及存量商品房转保障性住房、人才房等盘活举措。一线城市新房价格率先出现环比上涨，上海、深圳、广州均有小幅回升，虽然二三线城市仍在调整，但整体降幅已明显收窄。价格企稳的信号从核心城市向外扩散，成为机构看好后市的重要依据。
政策端的托底力度前所未有。房贷利率持续下行，交易税费下调，贷款年限延长，现房销售制度加速推广。上海等城市已明确新出让土地项目优先现房销售，预售项目必须主体结构封顶才能申请预售许可。这些举措直击购房者怕烂尾的核心痛点，从根源上化解信任危机。与此同时，高层提出建设好房子的标准，对层高、隔音、防水等提出更高要求，推动行业从追求速度转向追求品质，为市场注入新的活力。
头部券商和知名私募大佬罕见地给出了一致判断：房地产底部已经确立，全面回升行情渐行渐近。他们强调，这不是简单的房价反弹，而是政策红利、价格低位、购房成本三者叠加的黄金窗口期。对比过往几轮楼市周期，当前的政策力度和购房门槛都处于历史最优水平。市场最黑暗的阶段已经走完，风险释放彻底，继续大跌的空间极为有限，剩下的只有修复和回暖。
当然，楼市分化仍将延续。前期跌幅较快的二三线城市，泡沫挤去大半后下行空间收窄；而一线城市前期相对抗跌，后续可能面临补跌压力。但整体而言，市场正从单边下跌转向结构性机会。对于刚需和改善型家庭来说，现房销售普及消除了烂尾风险，好房子标准提升了居住品质，二手房选择空间更大，多重因素叠加，农历新年后的市场表现值得期待。
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